儲けを考えてAirBnBをやるのは良くない
民泊の推進が叫ばれる中、ここ最近誰でも名前くらい聞いたことがあるレベルになったAirBnB（エラービーアンドビー。通称エアビー）。僕の周りには不動産オーナーや不動産屋さん、ホテル経営者などがちょいちょい居て、みなさん様々な動きをしてたりしてなかったりしています。
そういう人々の実体験の話を聞いた僕が思うこと。結論から言って「儲けを考えてならやらないほうがいい」です。
やらないほうがいい理由
基本的には違法
ほとんどの人がわかっていると思いますが、旅館業の許可を取らずに人と泊めて対価を受け取ることは違法です。かといって簡易宿所の許可でも取ろうとするなら、やれトイレやシャワーの数がどうのとか設備絡みで色々と注文を付けられて、場合によっては大きな初期投資をせまられることになります。
なので、大多数のAirBnBホストはそんなものを通してないと思います。最近では年間180日以内ならOKになりそうな感じなので、やりかたによっては違法ではなくなりそうな流れですが。
AirBnBでのホスト検索は誰でもできるので、摘発を積極的に行っている自治体はすぐに調べをつけてやってきます。そういったホストになろうとしている自治体の姿勢によっては、すぐに摘発されてしまう危険性も孕んでます。
ちなみに政府は民泊を推進したいようです。今あるホテルの数では東京オリンピックやその他の理由で当分増え続けるであろう海外旅行者に対応できないと考えているからです。でも、完全フリーで解禁すると、
- 既存の旅館業者を圧迫する
- 保健的、消防的な観点から望ましくない場所に人が泊まることを野放し状態にすることになる
という問題があります。そういうわけで、年間180日という制限を設けて儲け重視の事業者の参入を抑制し「自宅の一部に時々旅行者を泊める」という、本来の民泊だけを世に流通させようとしているんですね。
近隣と揉める
だいたい揉めます。いつも違う外国人が出入りするようになると、近隣の人やマンションの他の入居者はどこかの部屋で民泊しているな、とすぐ気づきます。その中の一部の人は警察や保健所に通報します。
ホストが部屋を借りていて、それを民泊に使っている場合はオーナーにめちゃ怒られます。契約違反となる場合がほとんどでしょう。最悪違約金を取られたり退居させられたりするでしょう。
ホストがビルオーナーで、空いている部屋を民泊で回そうと考えるケースもあるようですが、そうすると保健所や警察に追求されたり、入居者に出ていかれたりするでしょう。空いてる部屋の運用効率を上げようと思ったのに、空き部屋や増えるなんて本末転倒です。
一軒家だとそういうリスクは減りますが、それでも近隣と揉めるケースは時々耳にします。
不動産はその名のとおり動かせませんので、近隣の人たちと仲良くやるということは、住むにしても事業を営むにしても最重要といっていいことだと思います。それをないがしろにしてまでやるほど民泊は美味い商売ではないです。
大して儲からない
民泊は大した投資も必要じゃなく、泊まりたいという需要があることも間違いないため、事業としては手を出しやすいものです。俗に参入障壁が低いといったりしますが、そういう参入することへの敷居が低いものは過当競争に陥りがちです。
現にAirBnBのホスト件数はものすごい勢いで増えています。そんな中で宿泊者を確保しようとしたら、当然宿泊料も下がります。リネン・アメニティなどの交換もなかなかに面倒で、だからといって業者に発注すると手元には少ししか残らない、なんてことになります。
一昔前はホストの数も少なく、外国人が出入りしていても民泊を疑われるほど民泊というもの自体への認知度が高くありませんでした。その時期に民泊をやっていた人は、ほんの数年ですがそれなりに儲けたと聞きます。でも今はもうそこまでの旨味はない場合がほとんどじゃないでしょうか。
あなたが簡単に始められることは、他の人も簡単に始められます。なんでもそうですが民泊もしかり。やる前にそこをよく考えてみたほうがよさそうですね。
損害が出る可能性がある
備品が壊されるなどの損害はAirBnBは保証してくれることになってるようですが、ホスト側の都合で予約をキャンセルした場合は、キャンセル料などのペナルティがあります。7日前までなら50ドル、7日を切ると100ドルが次回受け取り金から差し引かれます。
例えば通報などによって摘発を受けた場合は、その時点で入っている予約を全てキャンセルしなくてはいけない事態になることもあります。こういった場合、そのキャンセル料は全てホストが負担することになるでしょう。このような事態はペナルティが課されない例外にも該当しません。
ホストを始める時にはあまり思いが至らないことかもしれませんが、起こりうる問題の一つです。
それでも儲けるためには
色々な方法があるんでしょうけど、僕は以下のようにすることは必須かなと思います。
- 旅行客（特に外国人）が多い場所で実施して空室率を下げる
- 一棟まるごと民泊にして、入居者とのトラブルを避ける
- リネン交換などの運営は自分でやるか、自分で人員を管理してコストを下げる
思ったこと
民泊自体は宿泊形態の一つとして、なかなか良いものだと思います。僕自身、AirBnBじゃないけど別の形で国内の田舎に長期滞在したことがあり、良い出会いがあったりして楽しかったので、民泊がもっと普及すればいいのにな、とも思います。
もちろんなんにでもメリットとデメリットがあって、民泊にも危険性があるし、ホスト側が嫌な目や怖い目にあったという話しも聞きますが、泊まるほうも泊めるほうもノウハウやセオリーが出来上がってくれば、デメリットの部分も小さくなっていくのかな、とも思います。
ただ、この記事で言いたかったのは「儲けを考えて民泊をやると、思った以上に儲からずにしんどい目にあうケースを多く見聞きするからやめとけ！」ということです。
しっかし国家戦略特区での民泊解禁ってどーなったんでしょうかねえ。せっかく特区になっても自治体が対応する条例を作らないから意味がないです。大田区や大阪府などに限られてるんですよね。わが広島県も特区には指定されてますけど、役所の人に聞いたところでは今のところ条例制定は考えてないってことでした。